Іпотечні позичальники можуть претендувати на нове житло

Іпотечні позичальники можуть претендувати на нове житло

Верховний суд України визначив, що при виселенні мешканців з іпотечної нерухомості їм повинні надати інше постійне житло. Мова йде тільки про випадки, коли стягувати у боржників житло не було куплено в кредит. Юристи кажуть, що такий висновок ВСУ може стати приводом для перегляду раніше винесених рішень про виселення. Але вони сумніваються, що цю норму радянського закону можна реалізувати на практиці.

Виселення наполовину
Верховний суд України (ВСУ) 18 березня визначив, що виселення людей з житла, яке було предметом іпотеки, але при цьому не було куплено в кредит, має супроводжуватися обов’язковим наданням виселяють іншого постійного житла. Такий правовий висновок був зроблений в рамках судового розгляду між Ощадбанком і його позичальником.

У рішенні ВСУ говориться, що в березні 2008 року позичальник взяв у банку 10-річний кредит на 1697000 грн під 17% річних, а в іпотеку передав житловий будинок свого поручителя. Після цього позичальник перестав обслуговувати кредит і борг досяг 3218000 грн: неповернуте тіло кредиту склало 1624000 грн — 95,7% від отриманої суми, інша частина — відсотки і пені. У 2013 році Ощадбанк подав до суду на неплатника. У травні 2014-го Шевченківський районний суд Запоріжжя ухвалив рішення звернути стягнення шляхом продажу цього будинку загальною площею 426,5 кв. м. Апеляційний суд Запорізької області в липні підтвердив це рішення. В Ощадбанку відмовилися від коментарів.

Оскільки позов банку був задоволений «частково», він подав касаційну скаргу. Але Вищий спеціалізований суд України в жовтні відхилив її. Таким чином, у всіх трьох інстанціях банку відмовили в «задоволенні позовних вимог про виселення жителів» цього будинку. Юристи Ощадбанку попросили Верховний суд України поставити крапку в неоднаковою трактуванні Вищим спеціалізованим судом в різних судових спорах ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР.

По праву проживання
ВСУ з’ясував, що суди приймають різні рішення в однакових ситуаціях. Вони посилаються або на ст. 40 закону «Про іпотеку», яка вказує, що звернення стягнення на передані в іпотеку житлові приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, крім орендарів. Інші ж суди посилаються на ст. 109 ЖК, в якій говориться, що громадянам, яких виселяють з житла, має бути надано інше житло для постійного проживання. На нове житло не можуть претендувати тільки люди, яких виселяють з житла, купленого в кредит.

Тому ВСУ зробив правовий висновок, що згідно ст. 39 і 40 закону «Про іпотеку» та ст. 109 ЖК, особам, яких виселяють з житлового приміщення в ході стягнення предмета іпотеки, надається інше житло. Але це можливо тільки в тому випадку, підкреслює ВСУ, якщо іпотечне житло було придбано не за рахунок кредиту, забезпеченого стягуваної іпотекою. В іншому випадку виселювані мешканці не можуть вимагати отримання альтернативного житла.

Складності питання
Це «дуже погане рішення для банків» — прецедент, тому до цього питання буде привернуто увагу НБУ і банківської спільноти. Велика частина іпотечних кредитів, які знаходяться на балансах банків, були видані під заставу житла, що купується на отриманий кредит. Менша частина коштів була видана під заставу «іншого нерухомого майна». Ці кредити — у зоні ризику, адже тепер суди, спираючись на правовий висновок ВСУ, зможуть вимагати від банків надати виселяють людям інше житло. «Не потрібно надавати нове житло, якщо кредит брався на покупку саме тієї квартири, з якої людини виселяють. Але якщо кредит був узятий під заставу вже наявного житла на споживчі цілі або на купівлю іншої квартири, то людині повинні надавати інше житло. Але на практиці цей захід не працює, так як житла ніякого немає. Ця норма просто не продумана, так як вона залишилася після Радянського Союзу », — розповідає FinMaidan старший партнер адвокатської фірми« Кравець та Партнери »Ростислав Кравець.

Формально радянське законодавство захистило права навіть тих, кого виселяють з квартир, куплених в кредит. Але норми прописані так, що їх неможливо реалізувати. Житловий кодекс у ч. 4. ст. 109 зобов’язує суд вказувати в рішенні адресу «тимчасового житла» для кого виселяють, але тут же вказано, що «відсутність житлових приміщень у фондах житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні не припиняє процедуру виселення громадян із заставного житла». «Тимчасове житло відрізняється від постійного тим, що не може бути приватизоване, обміняно, розділене, не може здаватися в піднайом або піддаватися вселення інших мешканців», — пояснює керуючий партнер юридичної фірми «Кушнір, Яким’як і Партнери» Олег Яким’як.

Нереальний житловий фонд
Громадянам у разі надзвичайних подій, наприклад, при виселенні з аварійних будинків, надають інше постійне житло з комунального або відомчого житлового фонду. Але цього житла завжди не вистачає. Банки також мають власний житловий фонд, сформований з відібраних, але ще не проданих квартир. Проте юристи сумніваються, що поганим позичальникам, які не повернули кредит, або їх поручителям вдасться отримати від банку ще й нове житло. «На власному досвіді не доводилося стикатися з таким. Але ознайомившись з практикою судів, можу сказати, що вона різна: у більшості випадків суди задовольняють позов банку і виселяють мешканців, при цьому в рішеннях ні слова не говориться про зазначеній нормі. Тобто її просто ігнорують, — розповідає FinMaidan адвокат правової групи «Домініон» Юлія Розуменко. — Але буває й таке, що суди відмовляють у задоволенні позову банку про виселення з причини ненадання банком інформації про житло, яке має бути надане відповідачам по результату їх виселення з житлового приміщення ».

Тепер виселення мешканців з заставної нерухомості буде утруднено, але рішення ВСУ дозволить переглянути і вже винесені рішення за аналогічним спорах. «Суди не зможуть виселяти такого роду відповідачів з житлових приміщень без надання їм іншого постійного житла і зазначення такого житлового приміщення в рішенні суду. А прийняті рішення про виселення таких відповідачів без зазначення в них наданого житлового приміщення підлягають скасуванню, а справи — перегляду », — говорить Олег Яким’як.

Джерело